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投資理財

房地產投資的常用貸款方法

市面上有幾種常規的貸款方法,最精明的投資者都準備了好幾個不同的選項,以便他迅速採取行動以贏得交易。

簡單聊一聊六種貸款形式,以及它們的適用對象。
 

私人貸款

 
私人貸款,過渡貸款或硬錢貸款,是私人貸款方向房地產投資者(借款人)提供的一種融資方式。借款人的目的通常是修理和翻新舊房,如果是這樣,可以算是裝修貸款

適用對象:經驗豐富的投資者,擁有成功翻房的記錄。因為貸款人想知道借款人具有專業知識和經驗完成該項目,而且項目是有利可圖。

好處:

相對更快地獲取現金。傳統的銀行貸款通常需要30多天才能完成。對於大多數房地產投資者而言,這意味著失去了機會。等待30天的時間可能讓擁有現金的競爭對手捷足先登拿下該筆交易。

簡化了收入評估。收入證明是傳統貸款方的要求。對於許多房地產投資者,此要求通常使他們喪失了獲得銀行貸款的資格。而私人放貸人主要關注資產價值,因為貸款是由資產擔保的。這簡化了要求。

較大數目的貸款。在考慮借貸風險時 ,銀行和私人貸款方都使用一種常見的衡量工具,即貸款與價值比率。問題是它指的是哪個“價值”?現在的舊房價值還是翻新修復後的價值?因為傳統的貸款方不會去考慮修復後的價值,所以就可能會限制貸款規模。但是,私人貸款方通常更願意根據預期的最終價值來提供貸款。

對房屋現狀考量。許多傳統的貸款方,比如FHA貸款要求房屋是處於可搬入狀態。由於年舊失修的舊房通常需要進行大量的改造,因此很難滿足這一要求。硬錢放貸人了解項目的性質,知道可搬入狀態是進行改進後才能得到的結果。

對信用評分的考量。所有傳統機構都要求借款人擁有良好的信用評分。私人放貸人將信用評分視為許多因素之一,但對房地產的價值最感興趣。
 

朋友和家人的貸款

 
剛剛起步時,這可能是你唯一的選擇。如果你尋求朋友和家人的資助,請像對待其他任何商業交易一樣對待它。將所有內容都寫成書面形式,並確保預期和潛在風險得到了充分的記述和表達。

適用對象:你的第一個修復和翻新項目。

好處:在沒有項目成功記錄或自己沒有現金來完成交易時,可用來獲得資金,可能有機會得到低息私人貸款!
 

套現再融資貸款

 
它是對現有資產進行再融資以獲得購買新資產所需的現金。新的貸款是要求有第一留置權。這意味著投資人必須先清除任何現有的留置權,例如付清原先的房屋抵押貸款(mortgage),然後才能取出現金。

適用對象:參與房地產投資已經有一段時間,並且至少擁有一處含淨值的投資房。通常,投資房需要至少有30%到40%的淨值。

好處:在沒有項目成功記錄時可用來獲得資金。
 

自住房淨值信貸額度

 
它是根據投資者現有自住房的淨值提供相應的信貸額度。

適用對象:擁有自住房的投資者。通常,自住房需要至少有30%到40%的淨值。

好處:無需制定特定的投資方案。現金就在自住房中,隨時可以使用。
 

投資房信貸額度

 
它通常是要求投資房有長期租金。

適用對象:經驗豐富的投資者,且擁有長期的出租房。通常,出租房擁有至少30%至40%的淨值才能獲得LOC的批准。

好處:對於在北美沒有自住房的異地投資者而言,當投資房的淨值豐厚但手上現金不足時,這是一種獲取資金的方法。
 

房地產眾籌(Crowdfunding)

 
投資者籌集資金的新途徑。通過眾籌,投資者可以為自己的項目融資也可以投資他人的項目。

適用對象:沒有資金做自己項目的投資者。也適合那些不想自己動手的房地產投資者。

好處:擴充了個人投資者隊伍及其影響力。在某些平台,最低投資額低至5美元,因此向更多個人開放了房地產投資。